۵ پیامد منفی مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن ایران

*کلیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس شورای اسلامی تصویب شده است. براساس این طرح، خریداران املاک در شرایط نگهداری کمتر از یک سال از ملک، مشمول ۴۰ درصد مالیات بر عایدی سرمایه می شوند. درواقع مجلس به دنبال این است که با اخذ مالیات از فروش خانه هایی که کمتر از یک سال از خرید آن گذشته، سوداگری در بازار مسکن را کنترل کند. چنین سیاستی چه اثری در بازار مسکن برجای خواهد گذاشت؟
مالیات بر عایدی سرمایه، قانونی است که در بسیاری از کشورها اجرا می شود. یک هدف مهم از اجرای این قانون جلوگیری از معاملات سوداگرانه است. قانونگذار در ایران هم با همین نیت، چنین طرحی را پیشنهاد کرده است. اما مشکل عمده، تفاوت در شرایط تورمی اقتصادی مثل ایران با اقتصادی مثل آمریکا، هند و دیگر کشورهای مجری این قانون است. در ایران به دلیل تورم بالا، آنچه به عنوان تفاوت قیمت خرید و فروش می بینیم، عایدی سرمایه نیست بلکه به طور مشخص منعکس کننده تورم است. بنابراین، باید در کشوری مثل ایران که میزان تورم بالاست، مالیات بر عایدی سرمایه با کسر تورم اجرا شود. در کشورهای توسعه یافته،  تورم پایین و کمتر از یک تا ۲ درصد است. در آمریکا هم درباره این قانون در سه سال گذشته بحث کردند که حتما میزان تورم را، با وجود  پایین بودن سطح تورم، از مالیات بر عایدی سرمایه کسر کنند. در هند که تورم به ۳ تا ۴ درصد می رسد هم، کسر تورم از مالیات بر عایدی سرمایه لحاظ شده است و مسیر درست هم همین است. در کشور ما تورم به طور متوسط بیش از ۲۰ درصد بوده است و باید چالش تورم را در اجرای این طرح در نظر بگیریم.
*عدم کسر تورم از مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن چه مشکلی ایجاد می کند؟
نخست، دریافت این مالیات بدون کسر تورم ناعادلانه است.
دوم، عدم کسر تورم از مالیات بر عایدی سرمایه دولت را تشویق می کند سیاست های تورم زای خود را ادامه دهد چراکه از افزایش تورم منتفع می شود. دولت در چنین شرایطی از تورم بالا درآمدزایی می کند و این نقض غرض است. سیاست ها را باید به گونه ای طراحی کرد که انگیزه دولت را برای تورم زایی کم  کند.اگر دستگاه اجرایی از تورم منتفع شود، انگیزه ای برای مقابله با آن ندارد و چه بسا به تورم بیشتر هم تشویق می شود.
سوم، عدم منصفانه و عادلانه بودن این مالیات در شرایطی است که برای مثال تورم ۴۰ درصد است و قیمت مسکن ۲۰ درصد رشد کرده است. اگر صاحب مسکن آن را ۲۰ درصد گران تر از قیمت قبلی بفروشد، نه تنها سود نکرده بلکه ارزش پولش هم کاهش یافته است، چراکه تورم بیش از این  هاست.
نکته چهارم، اثر این قانون بر سرمایه گذاری بلند مدت و میان مدت در بازار مسکن است. زمانی که صاحب سرمایه ببیند تناسبی بین ارزش مسکن و تورم در کشور وجود ندارد و نه تنها ارزش پول حفظ نشده بلکه  کاهش هم پیدا می کند، منابع خود را در جای دیگری سرمایه گذاری می کند. همین امروز می بینیم که بسیاری از ایرانیان، در ترکیه خانه می خرند. این پیامد زیان باری برای بازار مسکن است. بازاری که برای افزایش عرضه و تعادل قیمت به سرمایه گذاری بیشتر نیاز دارد.
نکته پنجم، کارگزارانی اند که باید سیاست های مالیاتی را اجرا کنند. دستگاه مالیاتی کشور بدون قوانین شفاف قادر به اجرای سیاست ها به نحو موثر نیست. در چنین شرایطی راه برای اعمال نظرهای شخصی باز است. این اعمال نظرهای شخصی فضای سرمایه گذاری را غیرقابل پیش بینی می کند و زمانی که این فضا مبهم شود، ریسک سرمایه گذاری بالا می رود. در ین شرایط اگر سرمایه ای هم وارد بازار شود، صاحب آن سود بیشتری مطالبه می کند. در نهایت، این روند به بالا رفتن قیمت ها منجر می شود علاوه بر اینکه به فساد هم در فضای اقتصاد کشور دامن زده است.
*شما با وجود این پیامدهای منفی با اجرای چنین سیاستی در بازار مسکن  موافقید یا مخالف؟
با اجرای این سیاست با در نظر گرفتن شرایطی موافقم. به طور معمول، فردی که در کمتر از یک سال ملکی را می خرد و می فروشد، انگیزه سوداگری دارد. موارد استثنایی هم وجود دارد، مثل کسی که به دلیل نیاز فوری به پول مجبور به فروش مسکن است اما اگر این موارد استثنایی را کنار بگذاریم، مالیات بر عایدی سرمایه می تواند جلوی سوداگری را بگیرد، اما باید به عامل تورم هم فکر کرد و آن را از مالیات بر عایدی سرمایه کسر کرد. در اینجا بد نیست به این نکته هم توجه کنید که بسیاری از سیاست های اقتصادی، در کوتاه مدت نظر سیاستگذار را تامین می کند اما در درازمدت، نتیجه عکس دارد. برای مثال قیمت گذاری واحدهای تجاری در کوتاه مدت می تواند نرخ افزایش اجاره را کنترل کند اما در میان مدت و بلند مدت، به کاهش عرضه واحدهای تجاری در عین حفظ تقاضای واحد در بازار و افزایش اجاره دامن می زند.
*یک نکته مهم دیگر این است که به طور مشخص اصلا سهم سوداگری در رشد قیمت و نابه سامانی بازار مسکن چقدر بالا بوده بوده که چنین سیاستی را برای کنترل سوداگری اعمال کنیم؟ واقعا سوداگری عامل گرانی مسکن است؟
بعضی می گویند سوداگری در اصل منفی نیست. این عده باور دارند که سوداگری در مقاطعی انگیزه سرمایه گذاری را در مسکن بالا می برد، باعث عرضه واحدهای بیشتر می شود و در بلند مدت به نفع بازار است. بعضی دیگر باور دارند سوداگری در بازار عامل اصلی نابه سامانی ها و امری منفی است و چنین مالیاتی لازم است. این گروه معتقدند مسکن نیاز عمومی و بنیادی خانوار است و باید تا جای ممکن از بروز سوداگری در آن جلوگیری کرد، چراکه هجوم سرمایه های سوداگران قیمت را به طرز غیرعادی بالا می برد و این فشاری برای خریداران واقعی مسکن است. در مقابل، عده ای از چرخه های رونق و رکود مسکن می گویند و باور دارند حضور کوتاه مدت سوداگران در بازار به دلیل وجود همین چرخه نگران کننده نیست. به هرحال این ایده ها و افکار وجود دارد اما آنچه واقعیت بازار است، مکانیزم عرضه و تقاضاست.  امروز، وارد دوره رکود مسکن شده ایم و باید سیاست ها را با هدف تقویت عرضه اعمال کرد نه مانع تراشی در مسیر آن. به هرحال، وضع هر مالیاتی ریسکی برای سرمایه گذار است و اگر نظام مالیاتی را به گونه ای شکل دهیم که عرضه را در فشار بگذارد، قیمت مسکن بیشتر افزایش پیدا می کند. در نهایت باید به مکانیزم عرضه و تقاضا در بازار باز گردیم. همیشه یک تقاضای واقعی و مشخص در بازار مسکن وجود دارد و اگر به این تقاضا پاسخ ندهیم و عرضه را تقویت نکنیم، قیمت افزایش پیدا می کند و دیگر عوامل مثل حضور سوداگران، به  عدم تناسب عرضه و تقاضا اضافه شده و قیمت ها را بیشتر بالا می برد.
*راه حل درست در این شرایط چیست؟
باید قوانین را باید براساس مطالعات تجربی تهیه و در مقیاس های کوچک اجرا کرد و البته به تجربه دیگر کشورها هم نگاه کنیم. نمی توان با مداخلات فوری و نظریه های مایکرویوی بازار را آرام کرد. مشکل اقتصاد با  چنین رویکردهایی حل نمی شود.  این سیاست ها ثمربخش نیست و تنها به شوک های مکرر در بازار می انجامد. در سه سال گذشته بارها نسخه های متعددی برای بازار مسکن تجویز کردند که حکم مداخله قیمتی در بازار را داشت، نه حمایت از مصرف و خرید واقعی. انواع مالیات هایی که در بخش مسکن پیش بینی شده شبیه به مین گذاری است. شما هر لحظه احتمال می دهید یکی از این مین ها منفجر شود. سیاستگذاری که قصد حل مسئله بازار مسکن را دارد، باید به عرضه مسکن بیندیشد. هیچ راه میان بری برای این بازار وجود ندارد.  حل مسئله مسکن بدون توجه به سرمایه گذاری، توهمی بیش نیست. باید سیاست ها را به نفع عرضه مسکن تنظیم کرد.