نابرابری درآمد به بحران مسکن دامن زده است

مسکن از بخش های راهبردی در اقتصادهاست و بیشترین نقش را در دوره های رونق و رکود اقتصادی دارد. مسکن یک کالای اقتصادی است و به عنوان نیاز اساسی خانوار مطرح می شود. هم چنین مسکن سهم بالایی از هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد، به همین دلیل نقش درآمد در تامین هزینه های مسکن کلیدی است. نابرابری درآمد در همه کشورها بر تامین مسکن خانوار اثر می گذارد و در نهایت، با کاهش تقاضای واقعی برای مسکن زمینه را برای رکود مسکن و رکود اقتصاد فراهم می کند یا اینکه بخش مسکن با افزایش تقاضای سوداگرانه وارد دوره های انفجار قیمت می شود. همین مسئله به استمرار چالش های بخش مسکن می انجامد و آثار اجتماعی و اقتصادی ناگواری برای جامعه در پی دارد.
یک تحقیق در آمریکا نشان می دهد طی یک دوره ۲۰ ساله که در سال ۲۰۰۸ به پایان می رسد، کاهش درآمد خانوارهای فقیر در این کشور، اثر نامطلوبی در تامین مسکن برجای گذاشته است. هم چنین عملکرد ثروتمندان در بازار مسکن بر تقاضای مسکن افراد کم درآمد اثر داشته است. درواقع با کاهش قدرت خرید خانوارهای کم و میان درآمد، تقاضای مسکن در میان خانوارهای ثروتمند افزایش پیدا می کند و این افزایش تقاضا، قیمت تعادلی مسکن را بالا می برد. درواقع افزایش نسبی درآمد خانوارهای ثروتمند، قیمت مسکن را در مناطق شهری بالا می برد و شرایط تامین مسکن برای فقرا سخت تر می شود.
پژوهشگران در یک بررسی با استفاده از داده های خرد خانوار مرکز آمار در بازه زمانی ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۳، به رابطه نابرابری درآمد و دسترسی به مسکن خانوارهای کم درآمد را در بخش شهری استان های مختلف پرداختند. یافته های آنان نشان می دهد افزایش نابرابری درآمد باعث شده پس انداز خانوارها کاهش پیدا کند و افزایش نسبت به اجاره به درآمد، استفاده از مسکن در خانوارهای کم و میان درآمد را کاهش داده است. اما با تنوع بخشی به مسکن می توان از اثرگذاری نابرابری درآمد بر دسترسی به مسکن کاست.
یک بررسی دیگر با نمونه قرار دادن ۱۸ هزار و ۸۸۵ خانوار نمونه شهری ایران در سال ۹۳، توان مالی این خانوارها را در قالب ده دهک درآمدی بررسی کرده است. یافته های این بررسی نشان می دهد در هفت دهک پایین درآمدی، متوسط حداقل مخارج مصرفی بیشتر از متوسط درآمد است.  
براساس داده های بانک مرکزی، درآمد هر خانوار در ۱۵ سال منتهی به سال ۹۴، به طور سالانه نزدیک به ۲۰ درصد رشد کرده است. این درحالی است که رشد سالانه قیمت مسکن، در همین بازه زمانی ۳۴ درصد بوده است. در واقع قدرت خرید خانوار کاهش یافته است.  در سال ۱۳۷۹، یک  خانوار ایرانی به طور متوسط با همه درآمد خود می توانست ۲۷.۵ متر خانه مسکونی در تهران بخرد اما در سال های گذشته این رقم کمتر شده است. در سال ۸۷، این رقم به شش متر رسیده است و در سال ۹۴، این رقم معادل ۸.۵ متر بوده است.
پژوهشگران در یک بررسی دیگر توان خرید خانوارهای شهری در سال ۱۳۷۰ تا ۹۴ را بررسی کرده اند. آن ها در این پژوهش سراغ شاغلینی رفتند که در بازه زمانی ۱۳۱۰ تا ۱۳۶۹ به دنیا آمده اند. هدف آن ها بررسی اثر افزایش نابرابری درآمد بر قدرت خرید مسکن این خانوارها بوده است.
 یافته های آنان نشان داد سرانه مصرف مسکن در این خانوارها با تشدید نابرابری درآمدی رخ داده و این پدیده به کاهش استفاده از مسکن در خانوارهای فقیر دامن زده است. آن ها پیشنهاد کردند با توجه به افزایش ضریب جینی که باعث کاهش قدرت خرید مسکن خانوارهای کم درآمد و میان درآمد شده، دولت برای شناسایی خانوارهای ضعیف برای اجرای سیاست های حمایتی پایگاه داده ایجاد کند تا اهداف سیاست ها به درستی شناسایی شود. در این تحقیق نوشته شده مسکن برای مصرف کننده واقعی حکم کالای سرمایه ای بادوام را دارد اما مشکل زمانی ایجاد می شود که افرادی غیر از مصرف کننده به مسکن به چشم کالایی برای پس انداز نگاه می کنند. فعالیت سوداگرانه در بازار مسکن باعث کاهش قدرت خرید خانوار می شود بنابراین دولت باید جلوی سوداگری افراد ثروتمند بگیرد و با ساخت مسکن ارزان بازار را به تعادل برساند. وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات می تواند از معاملات سوداگرانه کم کند.
برای مطالعه بیشتر «تاثیر نابرابری درآمد بر استطاعت مالی خرید مسکن خانوارهای کم درآمد مناطق کلان شهری ایران» را بخوانید. این مقاله در نشریه علمی-پژوهشی سیاستگذاری اقتصادی در بهار و تابستان سال جاری چاپ شده است.