مالیات خانه های خالی روی کاغذ درست است

علیرضا سرحدی، تحلیل گر بازار مسکن/ آینده نگر

میزان معاملات در بازار مسکن کاهش یافته اما قیمت همچنان رشد می کند. دلیل این وضعیت روابط اقتصادی خارج از بخش مسکن است. به دلیل سخت گیری در بخش بانکی مثل کاهش نرخ بهره و انتقال موجودی، عدم امنیت دیگر بازارها مثل سکه و ارز و نوسان های بورس، سرمایه های متوسط هم چنان مسیر مسکن را انتخاب می کنند. در  واقع بخشی از  سرمایه های بلاتکلیف در بحران اقتصادی این روزهای ایران بازهم در بخش مسکن لانه می کند. با وجود کاهش معاملات، تورم مسکن به دلیل رشد قیمت نهاده های تولید در این بخش رو به افزایش است. در یک ماه اخیر بیش از ۵۰ درصد گرانی در بعضی از نهاده ها از جمله میلگرد گزارش شده است.  در این شرایط از سازندگان مسکن، کسانی که بدهی دارند یا در ساخت مشارکت کرده اند، در فروش خانه از خود انعطاف به خرج می دهند اما دیگران تمایلی به فروش ندارند. همین باعث رکود معاملات و افزایش کاذب قیمت ها شده است.
مالیات بر خانه های خالی به عنوان راه حلی در این بین مطرح شده است. هرچند این طرح روی کاغذ درست است اما مشخص نیست در مرحله اجرا چه نتیجه ای بدهد. سال هاست که از مالیات خانه های خالی می گویند اما به دلیل وضعیت خاص کشور ما جوابگویی این طرح برای حل مشکل مسکن مبهم است. همیشه در ایران راه فراری برای دارندگان رانت اطلاعاتی وجود دارد. آن ها در عمل قانون را دور می زنند و همین باعث شده قوانین به نفع بازار عمل نکند. این نگرانی درباره طرح مالیات بر خانه های خالی وجود دارد. یک نکته دیگر عدم تمایل واقعی دولت به اجرای این طرح در سال های مختلف است که البته در سال جاری، با توجه به فشار مالی ناشی از عدم فروش نفت  و کاهش درآمدهای نفتی، دور از ذهن نیست که دولت طرح را اجرا کند. اما مالیات بر خانه های خالی مثل دیگر مالیات ها در ایران بیش از دانه درشت ها به اقشار در سطوح پایین تر تحمیل می شود. این مالیات با توجه به تجربه گذشته نه از افرادی که املاک بسیار داشته و کارهای بزرگ می کنند، بلکه از سازنده ای که ساختمان های ۱۰ واحدی می سازد گرفته می شود. بخش مسکن، بخشی  وسیع از اقتصاد کشور ماست و در دوره های رونق و رکود اقتصاد موثر است. این بخش صرفا شامل سازنده ای با این سطح از ساخت مسکن  نمی شود بلکه شرکت های بزرگتر و رانت های بزرگتر هم در این بخش مطرح است. اگر مالیات بر خانه های خالی یا واحدهای خالی شامل این بخش هم شود، کار بزرگی انجام می شود. شناسایی این واحدها کار سختی نیست و دولت می تواند با کنترل راه های فرار مالیاتی، برای بهبود عملکرد این طرح تلاش کند. 
اکنون سوال این است که آیا طرح مالیات بر خانه های خالی می تواند مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل کند؟ طرح مالیات بر خانه های خالی دست کم می تواند به عدم نگهداشت مسکن به عنوان سرمایه کمک کند اما در نهایت دلیلی بر ارزان فروشی واحدها و عدم انباشت سرمایه در آن نیست. علت گرانی مسکن در جای دیگری است و راه حل آن هم تنها در بخش مسکن قرار نگرفته است. دولت ها همواره از پرداخت وام بانکی و دریافت مالیات می گویند اما مشکل مسکن اساسی تر از این حرف هاست. روابط مالی با دنیا، گردش پول در اقتصاد و … در گران و ارزان شدن مسکن اثرگذار است. مسکن یک کالا مثل دیگر کالا از جمله شیر و گوشت و … است که با افزایش قیمت نهاده های تولید گران می شود و البته از دیگر بخش های اقتصاد هم اثر می پذیرد. به دستمزد روزانه یک کارگر ساده نگاه کنیم که تا پایان سال ۹۸، ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان بود اما این روزها به ۱۵۰ هزار تومان رسیده است. غیر از این قیمت نهاده های وارداتی هم به دلیل افزایش نرخ ارز بالا رفته است و محصولات داخلی هم متاثر از تورم است. مجموعه ای عواملی که مسکن را می سازد ارزان نیست و نکته دیگر روابط حاکم بر این فضاست که به افراد اجازه احتکار را می دهد. ریشه مشکلات مسکن را باید در بخش اقتصاد کلان جست وجو کرد. هر بخشی از اقتصاد اعم از مسکن روابط جزیی خودش را دارد اما متاثر از بخش کلان اقتصاد است. علاوه بر شاخص های اقتصاد کلان در هر بخش از اقتصاد هم روابط و عناصر به دو بخش خرد و کلان تقسیم می شود که در کشور ما در بخش های کلان و بزرگ، بازیگران اثرگذاری وجود دارند که دولت باید برای آن ها طرح ریزی کند. شناسایی خانه های خالی، میزان هزینه ساخت خانه و سود فروشنده آسان است اما اثرگذاری طرح مالیات بر خانه های خالی منوط به اجرای قانون برای تولیدکنندگان با اندازه فعالیت محدود نیست. اجرای یکسان قانون برای همه بازیگران در بخش مسکن موثر است. علاوه بر این، امیدواریم در آینده با کاهش فشار تحریم ها و بهبود روابط اقتصادی ایران در فضای بین المللی، بخش مسکن هم از گشایش های آن بهره مند شده و از تورم این بخش کاسته شود.