دولت برای بهبود بازار مسکن هیچ کاری نکند

علیرضا سرحدی

هر نوع اقدامی در  بخش مسکن نیازمند تحلیل کارشناسی و علمی است اما سال هاست که دولت ها در ایران بدون نگاه کارشناسی، به جای اینکه کار را از سر شروع کنند و به آخر برسانند، درگیر پیامدهای ناگواری اند که ناشی از ناهماهنگی و سومدیریت های قبلی است. به جای اینکه بگردند و ببینند  مشکل از کجا بوده، به راه حل های کوتاه مدت روی آورده اند. به همین دلیل است که هرازچندگاهی اخباری درباره افزایش سقف وام مسکن و طرح های مختلف برای افزایش عرضه مسکن می شنویم.
ما در ایران کمبودی در بخش عرضه نداریم و نیازی به تولید مسکن نداریم. دولت از مسکن مهر، مسکن اجتماعی،  طرح ملی مسکن و افزایش وام مسکن می گوید درحالیکه مسئله مسکن، مسئله عرضه نیست. مسکن یک بخش از اقتصاد کشور است که از اقتصاد کلان اثر می پذیرید. در یک اقتصاد سالم، هر بخش هر زمان که به افزایش عرضه نیاز پیدا کند، خود را ترمیم می کند. زمانی که تولیدکننده بداند ساخت مسکن سود دارد، مسکن می سازد. درواقع زمانی که اقتصاد کلان روند طبیعی خود را طی می کند، برای خانه دار شدن مردم نیازی به دخالتِ شتاب زده دولت ها نیست.
افزایش سقف وام مسکن هیچ کمکی به خانه دار شدن مردم نمی کند. وام مسکن در هیچ دوره ای برای خرید مسکن کافی نبوده و همیشه از نرخ تورم عقب تر بوده است. بهره وام مسکن طاقت فرساست و هر زمان که خبر افزایش آن منتشر شده، جوی برای رشد قیمت ها ایجاد شده است.
اکنون دولت در شرایطی از افزایش وام مسکن می گوید بنگاه ها در بسیاری از مناطق پایتخت هیچ ملک زیر یک میلیارد تومانی را به مردم نشان نمی دهند، درحالیکه بخش عمده متقاضیان مسکن، زوج های جوانی اند که زندگی خود را تازه آغاز کرده اند. دولت در این شرایط می گوید سقف وام مسکن را افزایش می دهیم، آن هم وامی که اقساط آن کمتر از یک میلیون و  ۵۰۰ هزار تومان نیست و اگر یک زوج ۱۰۰ میلیون تومان وام بگیرد باید ۲۵۰ میلیون تومان به بانک بازگردانند.
مالیات ستانی از خانه های خالی از دیگر راهکارهای دولت برای بهبود بازار است که طی سال ها تکرار شده اما هیچ وقت عملی نمی شود. از دهه های ۷۰ و ۸۰ خورشیدی به این سو، درحالیکه کسب وکارهای معقول به ۳۰ تا ۵۰ درصد سود می رسد، سود بازار مسکن ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد است. طی ۳۰ سال گذشته مسکن تبدیل به یک کالای سودآور شده و همین زمینه ورود پول های کثیف و شکل گیری رانت های اداری و اطلاعاتی را فراهم کرده است. پیامد چنین رانتی  شکل گیری واحدهای لوکس و لاکچری در مناطق شمال شهر است که فروش آن برای سازنده صرف ندارد و حتی اگر کسی بتواند آن را بخرد، یک نفر از دهک های بالای جامعه است و دردی از متقاضیان انبوه مسکن دوا نمی شود.
پولی که در این سال ها باید برای ساخت چند واحد با متراژ های ۶۰، ۷۰  و ۱۰۰ متر در مناطق متوسط و پایین شهر و امکانات ایمن هزینه می شد، صرف ساخت خانه های ۲۰۰ تا ۳۰۰ متریِ لوکس و لاکچری شده است که اگر خالی هم بماند، کسی قدرت مالیات ستانی از سازنده و صاحب آن را ندارد. پولی که باید صرف از بین رفتن خانه های ریزدانه در بافت های فرسوده و ایجاد خانه های ایمن می شد، در مناطق شمال شهر صرف ساخت برج باغ و از بین بردن بافت طبیعی شهر شده است و اگر بخواهید از صاحب این برج ها مالیات بگیرید می بینید که به مراکز قدرت وصل است و نمی شود کاری کرد.
در بعضی مناطق تهران خانه هایی ساخته شده که تنها هزینه کاشی کاری آن دو میلیارد است. سال هاست که به سازندگان این واحدها پر و بال داده شده است. در هیچ یک از قوانین ساخت و ساز مسکن قطع درخت برای ساخت مسکن مجاز نبوده و اگر کسی برج باغ ساخته یعنی قانون را دور زده است.  
دولت اکنون از طرح ملی مسکن و رییس جمهور از تسهیل شرایط صدور مجوز برای سازندگان در بافت فرسوده می گوید اما هنوز برای ساخت خانه در کوچه سه متری در محله های فرسوده شهر مجوز ساخت و ساز صادر می شود. ساماندهی بافت فرسوده بدون در نظر گرفتن مسائل جانبی آن ممکن نیست درحالیکه ترمیم آن یک تیر و چند نشان است. ترمیم بافت فرسوده فهرستی طولانی از مشکلات اجتماعی و اقتصادی شهر را حل می کند اما دولت ها  مشغول ساخت خانه در بیابان های بدون امکانات شده اند و از افزایش وام و راهکارهای این چنین می گویند.
راهکار نهایی برای حل معضلات مسکن این است که دولت هیچ کاری برای ساماندهی آن انجام ندهد  و انرژی خود را  برای سامان بخشی به اقتصاد کلان کشور صرف کند. مسکن یک بخش مثل دیگر بخش های اقتصاد است که در زمان سلامت اقتصاد کلان، روند طبیعی خود را طی می کند. در زمانی که اقتصاد سالم شد، اگر دولت ها دیدند که کسی سواستفاده کرده یا خلاف می کند، با او برخورد کنند اما در شرایط کنونی که اقتصاد کلان درگیر هزاران مشکل است، هر نوع دستکاری بخش مسکن یا بگیر و ببند، نتیجه ای غیر از فربه شدن یک بخش از مناطق شهر با خانه های لوکس و بی سرپناهی بخش دیگری از جامعه و مستاجری های عجیب و غریب مردم در مناطق متوسط شهر ندارد. دولت به واقع هیچ کاری نکند.
*علیرضا سرحدی