بازار اجاره چطور سامان می گیرد؟

مهدی سلطان محمدی

به طور معمول در فصل بهار بازار مسکن به تعادل واقعی خود نمی رسد. بنابراین نمی توان وضعیت بازار مسکن در بخش بهار را مبنای پیش بینی درباره وضعیت بازار در کل سال دانست. تعداد معاملات در فصل بهار به دلیل انتظارات خریدار و فروشنده به طور معمول کاهش پیدا می کند. در بسیاری از موارد برداشت فروشندگان و خریداران از بازار با واقعیت سازگار نیست. از سوی دیگر آمارهایی که در فروردین و اردی بهشت ماه هر سال از بازار مسکن منتشر می شود، نماینده و معرف بازار مسکن در  کل سال نیست و ضرب المثل سالی که نکوست از بهارش پیداست، در این مورد صادق نیست.
شیب قیمت در اردی بهشت ماه وحشتناک بود. مفهوم رشد ۱۲.۵ درصد رشد چندبرابری قیمت مسکن در بازار طی سال جاری است اما به نظر می رسد که این شیب قیمت تداوم پیدا نکند و از شدت آن کاسته شود هرچند از بین نخواهد رفت. قیمت ها در بازار مسکن به ندرت کاهش پیدا می کند. باتوجه به شرایط تورمی حال حاضر اقتصاد ایران، بعید است رشد قیمت در سایر بخش ها بازار مسکن را تحت تاثیر قرار ندهد. در واقع می توان گفت مسکن کمتر گران می شود.
با افزایش قیمت مسکن، بازار اجاره هم متلاطم شده است. بسیاری فکر می کنند اگر سقف یا محدوده قیمتی برای اجاره در محله های مختلف شهر مشخص کنند، می توان از نابه سامانی و سردرگمی ها کاست اما این راه حل نه امکان پذیر است و نه سودبخش.
مسکن یک کالای ناهمگن است و امکان تعیین اجاره بهای مشخص برای هر واحد وجود ندارد چراکه علاوه بر شرایط ملک، شرایط مستاجر هم در قیمت اجاره دخیل است. تعیین هر نوع فرمول برای اجاره بهای مسکن  عرضه منازل استیجاری را کاهش می دهد و بازار را بیش از پیش تحت فشار می گذارد. از  سوی دیگر این اقدام قراردادهای اجاره را از شفافیت خارج می کند و در قراردادهای نانوشته بین مالک و مستاجر، مستاجر آسیب می بیند. او وجهی را پرداخت می کند که ثبت نمی شود و قابل رسیدگی نیست. خانواده های با تعداد فرزند بیشتر، شانس کمتری برای پیدا کردن خانه مناسب پیدا می کنند چراکه با تعیین سقف اجاره، مالک شرایط دیگر را برای اجاره ملک سخت می کند. نگهداری از خانه استیجاری برای مالک دیگر سودبخش نیست و روند استهلاک منازل مسکونی سرعت می گیرد.
در دنیا طرح هایی مثل تعیین فرمول تجربه شده اما پیامدهای خوبی نداشته و بیشتر در اثر فشارهای اجتماعی و سیاسی اجرا شده است. هرچند تعیین فرمول به ظاهر به نفع مستاجر است اما در واقع شانس مستاجر برای یافتن خانه بهتر را کمتر می کند.
رویه معمول این است که اجاره بها در تناسب با تورم تغییر کند و البته برای آرامش و آسایش مستاجر قراردادهای چندساله به جای یک ساله با مالک بسته شود. ثبات زندگی مستاجران راه می تواند به کاهش هزینه های زندگی آنان بینجامد و راه حل بهتری از تعیین فرمول اجاره است.